[ad_1]
Квартири в Польщі дорожчають у номінальному та реальному вираженні, проте останній метод розрахунку показує, що завищення вартості ще далекі від кризового рівня. З майбутнім зниженням ставок ми, мабуть, почнемо новий, третій цикл ринку нерухомості.
Фото ІЗ
Це за звітами НБП, як річними за 2023 рік, так і квартальними за другий квартал 2024 року. Варто поглянути на останні дані (опубліковані 15 жовтня) та ціни на квартири у другому кварталі 2024 року у двох найбільших містах. Квадратний метр квартири у Варшаві вже досяг у середньому 18 677 злотих – така ціна пропозиції на вторинному ринку (ціна угоди нижча на цілих 19% і становить 15 123 злотих). На первинному ринку різниця становить майже 3%. Середня ціна пропозиції складає 16 515 злотих, ціна угоди – 16 021 злотий.
У Кракові продавці на вторинному ринку також покладають великі надії — 16 816 злотих за метр, що є середньою ціною пропозиції, а ціна угоди на 13 відсотків вища, ніж нижча і становить 14 585 злотих. На первинному ринку різниця більша, ніж у Варшаві: між ціною пропозиції в 16 754 злотих і ціною угоди в 15 277 злотих різниця становить 8,8%.
Для порівняння, у найдешевшому з найбільших міст – Лодзі – середня ціна пропозиції квартири на первинному ринку становила 11 003 злотих, а ціна угоди – 9 837 злотих (різниця 10,5%). Вторинний ринок явно дешевший. Середня ціна пропозиції складає 8 977 злотих, ціна угоди – 7 602 злотих (різниця становить понад 15%).
Зростання номінальних цін у річному обчисленні вражає, тобто. з другого кварталу 2023 року до другого кварталу 2024 року. У Варшаві він становив 21,6%. на первинному ринку та 14,5 відсотка. на вторинному ринку групи з шести міст зростання становить 21%. на первинне та середнє, а у групі з 10 міст 14,7 відсотка. До групи з шести міст входять: Гданськ, Гдиня, Краків, Лодзь, Познань та Вроцлав. Група з 10 міст є трохи меншими центрами: Білосток, Бидгощ, Катовіце, Кельце, Люблін, Ольштин, Ополе, Жешув, Щецин і Зелена-Гура.
Якщо подивитися на динаміку реальних цін, тобто з урахуванням інфляції ІСЦ, зростання цін на житло, як і раніше, двозначне. Лише коли динаміка цін пов’язана з зарплатами, що швидко зростають, зростання менше — у Варшаві на первинному ринку на 9,5%. та на 3,2 відсотка на вторинному ринку. У групі із шести міст він становить 7,9 відсотка відповідно. та 7,4 відсотка, а у групі з 10 міст – 3,1 відсотка. і 4,0 відсотка Таким чином, зростання цін на житло було швидше, ніж зростання інфляції та зростання наших зарплат.
Дешеві кредити, зростання зарплат
Однією з причин стала програма «Безпечний кредит 2%», яка діє з 1 липня 2023 року по 31 грудня 2023 року, яка за півроку вичерпала заплановане на наступні роки фінансування і навіть вимагала пошуку додаткових коштів у 2024 році. квартал 2023 р. у другому кварталі 2024 р. ми бачимо вплив цінової бази до та після цього кредиту.
«Попит на житло, що поступово зростає, став наслідком, серед іншого, доступ до субсидованих житлових кредитів і зниження вартості кредиту для більш багатих домогосподарств. Сильне зростання заробітної плати в корпоративному секторі підтримало попит на готівкове житло з боку багатших домогосподарств», — зазначили аналітики NBP у звіті, що охоплює весь 2023 рік.
«Закінчення терміну дії програми «Безпечний кредит 2%». Наприкінці 2023 року попит на житло сповільнився, але зберігся, зокрема, за рахунок значного підвищення середнього заробітної плати в економіці. Витрати на житлове будівництво, тобто на оплату праці та оренду обладнання, продовжували зростати, а ціни на матеріали стабілізувалися. Це відбилося на подальшому зростанні номінальних та реальних цін на житло», — сказав коментар до останніх даних за другий квартал 2024 року.
«На первинних ринках номінальні середні ціни угод за квадратний метр кількість квартир збільшилася як у квартальному, так і в річному обчисленні, особливо у Гдині та Познані. Відбулося також збільшення реальних цін угод щодо ІСЦ і щодо заробітної плати – це торкнулося всіх груп міст, крім Варшави. (…) Аналогічні тенденції спостерігалися і на вторинних ринках – квартальна динаміка номінальних цін була особливо високою у Гдині та Вроцлаві. Річна динаміка реальних цін як щодо ІСЦ, так і заробітної плати була позитивною, особливо високою в Кракові та Вроцлаві. Ціни на квартири, скориговані з урахуванням гедоністичного індексу, зросли у всіх групах міст. Це означає, що аналогічні квартири в містах, що аналізуються, продавалися дорожче, ніж кварталом раніше», — зазначили автори квартальної інформації.
Між другим та третім циклом
Проте ринок шукає нового балансу. Другий квартал 2024 став також другим кварталом падіння попиту на квартири. Проте інвестиційна активність девелоперів зросла. Реалізовано 9,8 тис. договорів на будівництво квартир, розпочато будівництво 62,3 тис. квартир. квартир, тобто. більше приблизно на 3,7 відсотка. кв/кв та 32,5 відсотка р/р.
За 2023 рік розпочалося будівництво приблизно 190 тисяч будинків. квартир (зниження на 5,6% порівняно з 2022 роком) та введено в експлуатацію близько 221,3 тис. квартир. приміщень, у тому числі 69,8 тис. у 16 губернських містах. «Однак слід пам’ятати, що квартири, введені в експлуатацію у 2023 році, були здані в експлуатацію у 2020 та 2021 роках, тобто в період найбільших Covid-обмежень та економічної та інвестиційної невизначеності», — наголосили аналітики НБП у річному звіті.
За словами проф. Яцеку Лашеку, який відповідає за дослідження ринку нерухомості в NBP, незабаром ми розпочнемо новий, третій цикл. З 2003 року ми мали два цикли нерухомості в Польщі з чотирма фазами: розширення, крах, стагнація та відновлення. Цей другий цикл все ще триває, і фаза розширення, ймовірно, завершиться у 2020–2021 роках, якщо, як передбачає теорія, вищі відсоткові ставки призведуть до зниження цін на житло. Практика виявилася іншою: наслідки пандемії Covid-19, війни в Україні та енергетичних шоків, що вплинули на показники інфляції, а також державне втручання у вигляді 2% Safe Credit. Розширений цикл.
Без усіх цих винятків, цикли здебільшого викликані змінами цін на іпотеку – наступний цикл зниження відсоткових ставок має сприяти третьому циклу нерухомості та кільком рокам інтенсивнішого житлового будівництва. Не кожен цикл має бути таким драматичним, як, наприклад, 2008 рік, коли наша експансія, яку підживлюють кредити у швейцарських франках, була перервана глобальною фінансовою кризою, що прийшла зі Сполучених Штатів.
На щастя, зараз у нас немає такої ситуації. Номінальні ціни на житло, виражені лише у злотих, зростають, але вони не повністю відокремлені від інфляції та заробітної плати, на що вказують реальні ціни. Графік, який можна знайти в останньому квартальному звіті (він є й у річному звіті), показує, що якщо рівень сьогоднішніх цін дорівнює 100, то з урахуванням різниці у зарплатах ціни на квартири у шести містах у другому кварталі 2007 року становили приблизно 50 відсотків. вище, і з урахуванням інфляції вони перебували приблизно одному рівні. Номінально ціни на квартири тоді були приблизно вдвічі нижчі.
Той факт, що ціни не знаходяться на території міхура, не означає, що житло є. Навпаки, доступність житла з 2015 року знижується. Цей показник показує скільки квадратних метрів житла можна придбати на середню зарплату в бізнес-секторі в цьому місті. Аналогічно воно поводиться у семи містах, але найбільша амплітуда видно у Лодзі. Сьогодні там можна купити 0,9 кв. квартир (у другому кварталі 2022 року вона була ще меншою — 0,8 кв. м), тоді як у 2015 році можна було купити приблизно 1,05 кв. м. Доступність була найнижчою у 2007 році – середня зарплата не дозволяла придбати навіть 0,6 кв.м. квартири (у Кракові було ще гірше – навіть менше 0,4 кв. м).
Найбільші міста приваблюють
Щоб квартири стали доступнішими, має бути більше пропозиції та менше попиту. У довгостроковій перспективі, мабуть, відбудуться обидві речі. У щорічному випуску звіту про нерухомість НБП зосередив увагу на демографії згідно з прогнозами Центрального статистичного управління. Очікується, що населення Польщі зменшиться, а будівництво нових житлових приміщень все ще продовжується. За даними ОЕСР, частка квартир, введених в експлуатацію в Польщі у 2022 році, становила цілих 1,5%. існуючий житловий фонд, середній показник ЄС становить 0,9%.
2023 року в Польщі на 1000 жителів припадало 420 квартир (у 2010 році — 350). Для порівняння, середній показник ЄС становить 513 приміщень на 1000 жителів. Відстаємо ми і за площею на людину — 2023 року вона становила 31,7 кв. м, а в усьому ЄС – майже 42 кв. м. Приблизно до 2040 року у нас у Польщі має бути 522 квартири на 1000 мешканців, тобто ми досягнемо рівня сьогоднішнього середнього показника ЄС – 513 квартир на 1000 мешканців. Однак це загальнонаціональний результат, ситуація на окремих ринках відрізнятиметься.
«Просторовий розподіл з позитивними змінами чисельності населення зосереджений переважно навколо п’яти великих агломерацій у Поморському, Великопольському, Мазовецькому, Нижньосилезькому та Малопольському воєводствах, що створить там попит на житло», — прогнозують автори річного звіту НБП. Таким чином, у нас вже є пристойний житловий фонд, який швидко зростає, і хоча поляків має бути меншим, їх тиск на проживання у найбільших містах може виявитися сильнішим.
«Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості у Польщі у другому кварталі 2024 року». тут.
«Звіт про ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості Польщі у 2023 році» тут.
Фото ІЗ
Сообщает: RAION (Польша)
